很多人看好充電行業(yè)，想要投資建設充電站，那么第一個重點就是場地的選擇，因為地址在某種程度上決定了客流量的多少，選址作為充電站建設的重要環(huán)節(jié)，直接影響到充電站的使用效果和投資回報。

值得一提的是，在充電運營商的前期建站選址過程中，土地性質的確至關重要。若忽視這一關鍵因素，不慎觸碰土地紅線，很可能導致“站錢兩空”的局面。

建立充電站該如何正確選址

充電運營商建立充電站前期，正確選址是必須要認真考慮的一大問題，包括了解當?shù)卣�策、�?yōu)先考慮人流比較集中的商圈、周邊配套設施齊全并且新能源車主聚集區(qū)域的地理位置、選擇產(chǎn)權清晰的土地。另外，還要考慮到電力資源等問題。

值得一提的是，充電運營商還需要重點關注周邊5公里范圍內的充電站，如果5公里范圍內已經(jīng)有非常多的充電站那勢必會競爭激烈，要在一個競爭激烈的環(huán)境下掙錢必定難度很大。此外，簽訂土地租約不得低于5年，這樣有足夠的場站運營時間。

更重要的，在充電運營商的前期建站選址過程中，土地性質是不容忽視的一大關鍵問題。

土地性質是關鍵

1、選擇產(chǎn)權清晰的土地，用地性質必須是工業(yè)、商業(yè)或建設用地，不可以是農(nóng)林牧漁用地。有較大的空間規(guī)劃停車位，且停車位可控可管理，避免油車占位，停車費低或者可以免停車費，降低車主充電門檻和成本。

2、場地要建設在工業(yè)、商業(yè)或者是建設用地上。千萬不要在農(nóng)、林、牧、漁一些場地建設，場地的產(chǎn)權一定要清晰，避免在后期的經(jīng)營過程中因為產(chǎn)權產(chǎn)生一些糾紛，其次，場地的使用年限一般不要過短，正常來講最低五年，最好能8-10年，這樣才能把電站的全生命周期的價值發(fā)揮到最大。

充電好好的充電樁為何突然被拆？

一些地區(qū)，我們看到原本正常運營的充電樁突然被拆除，這背后的原因往往是土地性質不合規(guī)。

許多運營商在選址時，未能充分了解土地的規(guī)劃用途，誤將充電樁建在了不允許的土地上，如耕地、林地或綠化用地等。這些土地受到嚴格的保護，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)建設，相關部門必然會采取拆除措施，運營商前期的投入也隨之付諸東流。

例如，某運營商看中了一塊看似空曠的土地，未經(jīng)過詳細的調查就迅速建站。然而，后來才得知該地屬于基本農(nóng)田，最終不得不面對充電樁被拆除的命運，損失慘重。

有些運營商認為，只要與土地所有者簽訂了合同，就可以高枕無憂地建站。但事實并非如此，如果土地性質本身存在問題，即使有合同，也無法避免法律糾紛。因為這類合同往往是無效的，無法保障運營商的合法權益。

例如，某運營商與村集體簽訂了租用土地的合同，用于建設充電樁。但后來發(fā)現(xiàn)該地屬于未經(jīng)過合法審批的集體用地，引發(fā)了一系列的法律糾紛，不僅建站計劃受阻，還陷入了漫長的訴訟過程，耗費了大量的時間和精力。

充電站選址方法與建議

一、場地屬性

1、禁用土地：農(nóng)林牧漁

2、土地要求：產(chǎn)權清晰，用地性質為工業(yè)或商業(yè)、建設用地。

二、首選土地

1、自由產(chǎn)權土地

2、租用土地，租約建議不少于5年的土地租約

3、充電車位一般不少于10個，場地周邊電動汽車熱力圖優(yōu)

三、電力要求

1、有富余電力余量優(yōu)選，高低壓投入低，建設成本低

2、具備獨立報裝場站，獨立報裝離環(huán)網(wǎng)柜越近越好，且報裝功率不少于800kW最佳

3、電價采用新能源電價或峰谷平電價

四、其他加分項

1、場地獨立性。綜合獨立停車場最優(yōu)，出入口可增加道閘。

2、場地出入方便，雙向出入或具備專用進出通道最佳。

3、車位24h開放。

4、地上車位優(yōu)于地下車位，地下場站消防不易達到驗收要求。如深圳地區(qū)明文規(guī)定地下停車場充電樁平均功率不能大于40kW。

5、如采用已有停車場，有管理人員更優(yōu)。

6、地勢較高不積水，地面已有硬化最優(yōu)。

7、建議離居民區(qū)大于100米，或地勢較空曠區(qū)域，否則可能會有噪音投訴、輻射投訴等風險。

建設用地分類

建設用地按用地性質一般分五類：商服用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。

1、商服用地商業(yè)用地是指該宗地塊規(guī)劃的用地性質是用于建設商業(yè)服務業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。可細分為零售用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地。

2、綜合用地綜合用地是指不同用途的土地構成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同的用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。

3、住宅用地傳統(tǒng)意義上的住宅用地，有兩層含義：

一是住宅建筑基地占地及其四周合理間距內的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。

二是供人們日常生活居住的房基地（有獨立院落的包括院落）。包括：城鎮(zhèn)單一住宅用地，即城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地；城鎮(zhèn)混合居住用地，即城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地；農(nóng)村宅基地，即農(nóng)村村民居住的宅基地；空閑宅基地，即村莊內部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

4、工業(yè)用地工業(yè)用地就是指獨立設置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。工業(yè)用地進一步細分為一類、二類、三類工業(yè)用地。

一類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。

二類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。

三類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機械制造工業(yè)、化學工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。

5、其他用地其他用地是指規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。

國有建設土地使用權的獲取途徑

國有建設用地使用權的取得有劃撥和有償使用兩種方式，有償使用方式包括出讓、租賃和作價入股。目前，國有土地的供應方式以有償使用方式為主，有償使用和劃撥方式并存為基本思路。

1、國有建設用地的劃撥方式指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后，在土地使用權者依法繳納了土地補償費、安置補償費及其他費用后，國家將土地交付給土地使用者使用，或國家將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：

（1）國家機關用地和軍事用地；

（2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；

（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

劃撥土地使用權的特點：（1）劃撥土地使用權沒有期限的規(guī)定（2）劃撥土地使用權不得轉讓、出租、抵押，即不得流轉。如果需要轉讓、出租、抵押等，應當辦理土地出讓手續(xù)或經(jīng)政府批準。土地使用者不需要使用時，由政府無償收回土地使用權。（3）對劃撥土地使用權用途不得改變。要改變用途要經(jīng)批準，并重新簽訂合同。不屬于劃撥范圍的，要實行有償使用。（4）取得劃撥土地使用權不需要繳納土地有償使用費。只需要繳納國家取得土地的成本和國家規(guī)定的稅費。

2、國有土地有償使用方式

（1）國有土地使用權出讓指國家將一定年限內的土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者一次性向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。目前，國有土地出讓方式一般有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓四種形式。1）招標出讓土地使用權指在規(guī)定期限內，由符合規(guī)定的單位或個人（受讓方），以書面投標的形式，競投某塊土地的使用權，土地使用權出讓方評標決標、擇優(yōu)而取。招標的文件包括：招標通知書、投標指引（或招標須知）、投標書、中標證明通知書、土地使用權出讓合同（含土地使用條件）等。

2）拍賣出讓土地使用權指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——自然資源主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權（也可委托拍賣行拍賣），由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競買者輪番報價，最后價高者取得土地使用權。

3）掛牌出讓土地使用權掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

4）協(xié)議出讓土地使用權指出讓方與受讓方（土地使用者）通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權。應先用地者向政府提出用地申請，經(jīng)批準后由出讓方和受讓方協(xié)商地價、出讓年限、付款方式、付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達成一致后，簽訂土地使用權出讓合同。

國家對出讓的最高年限的規(guī)定：a. 居住用地70年b. 工業(yè)用地50年c. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年d. 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年e. 綜合或其他用地50年（2）國有土地使用權租賃即國家將一定期限內的土地使用權讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。這種方彌補了國有土地使用權出讓中一些單位一次支付出讓金有困難，或不需要長時期地使用土地者，滿足了中小投資者的需要。（3）國有土地使用權作價入股即將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)流失問題，又為困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要針對現(xiàn)有國有企業(yè)的劃撥土地使用權需要改制時適用。

綜上所述，電動汽車充電站的選址是一項系統(tǒng)工程，需要運營商從多個維度進行深入分析與綜合考量。只有確保選址的正確性與科學性才能為充電站的長期穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實基礎。

盡管在充電樁建設選址過程中存在諸多挑戰(zhàn)，但隨著新能源汽車的普及，各地政府也紛紛出臺了對充電設施建設的土地扶持政策，也能在一定程度上推動充電樁的建設發(fā)展。

來源：充電樁管家